La proliferación de pisos de uso turístico puede crear diferentes problemas a los vecinos de una comunidad, como el ruido, la suciedad, el descontrol de personas, etc. Por eso, según el Real Decreto-Ley 7/2019, estas comunidades de propietarios tienen la posibilidad de evitar que uno de los pisos tenga un uso turístico.
Lo primero que hay que diferenciar es qué es un apartamento turístico y qué es una vivienda o piso turístico, pues hay matices.
Un apartamento turístico es un inmueble que puede formar parte de una comunidad de vecinos y cuya titularidad corresponde normalmente a empresas, que deciden alquilarlo para estancias cortas y concretas.
A menudo, un apartamento turístico se compone de varias viviendas que conforman un conjunto integrado en la comunidad. Siempre deben ser identificados correctamente conforme a la legalidad y es muy habitual que vayan acompañados de algún tipo de servicio ofrecido por el propietario, como una recepción, limpieza, atención 24 horas, etc.
Por otro lado, una vivienda de uso turístico es aquella que no sólo tiene un uso turístico, sino que también puede ser utilizada de forma residencial por el propietario
(un particular).
El tiempo de alquiler de un piso de uso turístico es de máximo 30 días y mínimo, 5 días. No obstante, este mínimo sólo se establece en determinadas comunidades autónomas.
Una comunidad de vecinos se expone a bastantes problemas cuando existe un piso de uso turístico en el edificio. Los más habituales son el ruido, la suciedad, demasiada gente transitando por el edificio… Aunque esto no siempre ocurre, evidentemente ocasiona muchas molestias.
En este sentido, la Sala de los Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias dictaminó que las comunidades de propietarios no pueden prohibir a un propietario dar un uso turístico a su piso.
Los vecinos acusaban a dichos propietarios de aprovecharse de un carácter empresarial del piso, lo cual está prohibido en los estatutos de las comunidades de vecinos. En este sentido, el Tribunal considera que dicho espacio no pierde el carácter residencial aunque se alquile turísticamente de forma temporal.
No obstante, se abre una ventana a la prohibición del piso de uso turístico en el caso de que la comunidad negocie y consiga el apoyo de las 3/5 partes de los propietarios para prohibirlo. Esto es posible gracias al Real Decreto-Ley 7/2019 del 1 de marzo en el apartado de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Dicha negociación puede no desembocar en la prohibición del piso de uso turístico necesariamente, sino que también pueden pedir un aumento de las cuotas, limitar la actividad del propietario o mejorar su servicio para evitar las molestias a los vecinos.
La Ley de Propiedad Horizontal es el conjunto de normas que regulan la relación entre los vecinos y propietarios de una misma comunidad. En ella, también se recoge que los vecinos deben obtener un apoyo de las tres quintas partes del quórum de los vecinos para poder obligar a un propietario a no dedicar su vivienda al uso turístico.
En este sentido, sigue una línea totalmente continuista con lo dictado en el Real Decreto-Ley 7/2019, aunque matiza que las posibles subidas de las cuotas para permitir un piso de uso turístico no pueden superar en ningún caso el 20%.
Esto se puede dar cuando no aparezca expresamente en los estatutos de la Comunidad la negativa a acoger pisos de uso turístico.
En cualquier caso, es un tema delicado y complejo de resolver. Para empezar resulta determinante el lugar geográfico en el que se encuentre el piso en cuestión, puesto que las competencias en materia de vivienda están traspasadas a las Comunidades Autónomas.
En segundo lugar, habría que acudir a sentencias y antecedentes en la zona geográfica en cuestión, para partir de su jurisprudencia y valorar las opciones reales de actuación en cada caso.
Por ejemplo, recientemente una sentencia en Córdoba ha declarado nulo el acuerdo adoptado por una Comunidad de Propietarios que prohibía el uso de una vivienda a apartamento turístico, basándose en que no es per se una actividad molesta.
Para encontrar algo de tranquilidad y certezas es recomendable contar con un seguro jurídico que pueda cubrirnos ante eventuales problemas derivados de estas actividades en nuestra comunidad. Además de recibir asesoramiento necesario para aclarar qué alternativas tenemos en cada caso.
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